Teilkauf, Nießrauch, Alternativen 

Mit Mellies Immobilien den richtigen Weg finden!

  • Teilverkauf;


  • In den letzten Monaten hört man in der Werbung immer häufiger das Wort: „Teilverkauf“. Doch was genau ist ein Teilverkauf, welche Konsequenzen hat es für den Verkäufer und worauf sollte man beim Verkauf achten? Auf diese Fragen möchten wir Ihnen die Antworten geben.

    Was ist ein Teilverkauf


    Ein Teilverkauf, wie er derzeit überall beworben wird, bedeutet natürlich nicht, dass Sie tatsächlich nur einen Teil Ihres Hauses verkaufen. Also nicht, Sie verkaufen die rechte Seite Ihres Hauses und nutzen nur noch die linke Seite. Es ist eine hypothetische Teilung, bei der Sie Ihre Immobilie noch voll nutzen dürfen und für die Nutzung des theoretisch verkauften Teiles Ihrer Immobilien eine monatliche Nutzungsgebühr, eine Art Miete, zahlen. Zur Sicherung Ihres Wohnrechtes wird dieser als Nießbrauchrecht in das Grundbuch der Immobilie eingetragen.
    Ein anderes Modell dieses Teilverkaufes ist die typische, tatsächliche Teilung Ihrer Immobilie. Hier wird die Immobilie nicht nur imaginär geteilt, sondern es wird eine zusätzliche, abgeschlossene, eigenständige Wohneinheit gebildet, deren Nutzung dem Käufer vorbehalten bleibt.


    • Was ist ein Nießbrauch


    Das Nießbrauchrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht, bei dem der Eigentümer der Immobilie das Grundstück inkl. Immobilie – beim Teilverkauf einen Teil des Grundstücks inkl. Immobilie – auf eine andere Person unter Vorbehalt des Nießbrauches überträgt. Angewandt wird dieses Recht insbesondere bei der Altersvorsorge, der vorweggenommenen Erbfolge und der Nachlassregelung.

    Gesetzlicher Inhalt eines Nießbrauches ist:

    Hierbei handelt es sich nur um einen kurzen Auszug des gesetzlichen Inhaltes des Nießbrauchrechts. (§§ 1030 – 1089 BGB)):
    Der Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht, d. h. es ist nicht übertrag- bzw. vererbbar. Aus diesem Grund sollte man bei der Gestaltung eines Vertrages bzgl. des Teilverkaufes darauf achten, dass z. B. der Lebensgefährte bzw. Lebensgefährtin mit ins Grundbuch eingetragen wird.
    Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar, jedoch kann die Nutzung des Nießbrauches einer anderen Person überlassen werden. Das heißt, der Eigentümer des Rechtes kann das Grundstück z. B. vermieten und verpachten und die Mieten bzw. Pachten für sich vereinnahmen.
    Der Eigentümer des Rechtes hat das Grundstück ordnungsgemäß zu bewirtschaften, zu erhalten und den gewöhnlichen Unterhaltungsaufwand, Versicherungsbeiträge, Betriebskosten und die privatrechtlichen Lasten zu tragen.
    Zum gewöhnlichen Unterhaltungsaufwand gehören, u. a.
    - Gartenpflege
    - Ersatz zerbrochener Fensterscheiben
    - Beseitigung geringer Schäden am Dach
    - Laufende Anstricharbeiten
    - Kleine Ausbesserungen am Putz
    - Normale Verschleiß- und Schönheitsreparaturen
    - Reparaturen von Schäden, die durch den normalen Gebrauch entstehen
    Laut Gesetz trägt der Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks die außergewöhnlichen Belastungen z. B. für umfangreiche Sanierungsarbeiten. Bei der Ausarbeitung des Vertrages sollte man unbedingt darauf achten, dass es auch so bleibt, denn beim Teilverkauf wird dieses oft auf den Nießbraucher abgewälzt.
    Bei der Ausarbeitung des Vertrages sollte auch darauf geachtet werden, dass tatsächlich ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen wird und nicht nur ein Wohnungsrecht. Denn hier dürfen Sie nur das Gebäude oder einen Teil des Gebäudes nutzen. Die oben genannte Fruchtziehung ist kein gesetzlicher Bestandteil des Wohnungsrechtes, ansonsten gelten auch hier die Plichten aus dem Nießbrauchrecht.

    Worauf muss ich beim Teilverkauf achten?


    - Das Wichtigste! Lassen Sie sich nicht von der Werbung und der vermeintlich schnellen Abwicklung blenden. Rechnen Sie ganz genau, ob es wirklich wirtschaftlich ist. Prüfen Sie, ob es nicht eine bessere Alternative gibt.

    - Die meisten Unternehmen, die den Teilkauf anbieten, zahlen bis zu 50 % des Verkehrswertes der Immobilie/des Grundstückes. Es gibt Unternehmen, die einen zwar eine(n) Sachverständige(n) schicken, doch bei der Vertragsgestaltung wird die Frage gestellt: „Wieviel Geld benötigen Sie denn?“ und danach wird der Wert der Immobilie berechnet. Beispiel: Sie haben für sich berechnet, dass Sie mind. 50.000 € haben möchten. Wenn Sie nicht aufpassen, bekommen Sie zwar die 50.000 €, diese werden zu 50 % des Verkehrswertes angerechnet, es wird also davon ausgegangen, dass der Verkehrswert Ihrer Immobilie bei 100.000 € liegt, obwohl Ihre Immobilie einen viel höheren Wert hat.
    - Sparen Sie nicht am falschen Ende und beauftragen Sie einen unabhängigen Sachverständigen. Dieser kann Ihnen verbindlich den Wert Ihres Nießbrauchrechts ermitteln
    .

    - Achten Sie auf die Höhe der Nutzungsgebühr, die Sie dem Käufer für die Nutzung seines Anteils entrichten müssen. Ist sie wirtschaftlich? Wann und unter welchen Umständen kann sie erhöht werden?

    •  Nutzungsgebühr Beispiel: 


    Ihr Haus ist 200.000,00 € Wert und Sie verkaufen einen Anteil von 50 % = 100.000,00 €
    Sie vereinbaren eine Nutzungsgebür von 250,00 €/Monat
    Im Jahr zahlen Sie 3.000,00 € (3%) des Auszahlungsbetrages zurück.
    Nach 20 Jahren haben Sie bereits 60.000,00 € (60%) des Auszahlungsbetrages zurückgezahlt.


    - Bestehen Sie darauf, dass das Nießbrauchrecht an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen wird. Für den Fall, dass der Käufer in die Insolvenz geht, sind Sie so auf der sicheren Seite und ein evtl. Hypothekengeber o. ä. steht mit seinen Forderungen nicht vor Ihrem Nießbrauchrecht.

    - Lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht eintragen. So haben Sie beim Verkauf oder bei der Versteigerung immer die Möglichkeit eines Rückkaufes.
    - Achten Sie darauf, dass nicht nur ein Wohnungsrecht, sondern tatsächlich ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen wird und dass zum Beispiel auch der Lebenspartner mit ins Grundbuch eingetragen wird, denn beim Tod des Nießbrauchberechtigten erlischt das Recht und es ist nicht übertragbar.
    - Sollten Sie irgendwann Ihren Anteil an der Immobilie verkaufen wollen, ist dieses meist nur mit Zustimmung des Teilkäufers möglich. Dieser verlangt meist eine „Servicegebühr“ für die Abwicklung des Verkaufes. Regeln Sie bei Vertragsabschluss die Höhe dieser „Servicegebühr“, sowie den anteiligen Auszahlungswert und evtl. weitere Gebühren. Nur so vermeiden Sie böse Überraschungen.
    - Ganz wichtig ist auch, dass beim Vertragsabschluss darauf geachtet wird, dass der Teilkäufer sich anteilig an umfangreiche Sanierungsarbeiten beteiligt.

    Welche Alternativen zum Teilverkauf gibt es?


    Auch wenn die Werbung den Teilverkauf als den „heiligen Gral“ darstellt, gibt es Alternativen.

    Das Grundstück / die Immobilie wird tatsächlich geteilt


    Hierbei ist es vonnöten, dass die Immobilie in zwei abgeschlossene Wirtschaftseinheiten aufgeteilt wird. Nun haben Sie zwei Möglichkeiten, entweder Sie verkaufen oder Sie vermieten einen Teil Ihrer Immobilie.
    Bei einem Verkauf wird die Immobilie nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilt. Das heißt, es wird durch eine vertragliche Vereinbarung Wohnungseigentum oder Sondereigentum begründet. Dieses kann nur geschehen, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (einen eigenen Zugang besitzen) und durch einen Aufteilungsplan bestimmt sind.
    Bei der Teilung der Immobilie kann es vorkommen, dass neben dem Sondereigentum auch Teil- bzw. Gemeinschaftseigentum bestimmt werden muss, z. B. existiert nur ein Raum in dem die Wasseruhren angebracht sind, so wird dieser Raum von beiden genutzt und gehört so zum Gemeinschaftseigentum. In solchen Fällen sollte im Vertrag festgehalten werden, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wird oder wer und in welcher Höhe evtl. Instandhaltungskosten trägt.

    • Ihre Immobilie verrenten (Leibrente)


    In diesem Fall zahlt der Käufer den Verkehrswert Ihrer Immobilien über eine monatliche Rente ab. Viele Anbieter bieten auch eine Kombination aus einer Einmalzahlung und einer monatlichen Rente. Dafür, dass Sie sich auf diese monatliche Abzahlung Ihres Hauses einlassen, bleiben Sie Besitzer Ihrer Immobilie und dürfen darin wohnen bleiben. Auch hier wird, wie beim Teilverkauf, ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen und es gelten die entsprechenden rechtlichen Vorschriften. Auch hier sollten bei Vertragsabschluss auf evtl. Zahlungsschwierigkeiten des Käufers, auf anfallende Sanierungskosten etc. eingegangen werden. Auch sollte vereinbart werden, dass es eine Anpassung der gezahlten Rente gibt, dass die Höhe z. B. an die Inflationsrate oder den Lebenshaltungsindex geknüpft wird. Auch über eine Mindestlaufzeit der Rentenzahlung sollte nachgedacht werden, so bekommen nach dem Tod des Verkäufers, die Erben die Rente weiterbezahlt, bis die Immobilie „abgezahlt“ ist.

    Verkauf innerhalb der Familie


    Sie können natürlich auch Ihre Immobilie an Familienmitglieder verkaufen und sich ein Nießbrauchrecht eintragen lassen.
    Aber Aufgepasst! Auch wenn es die Familie ist, lassen Sie sich bei der Vertragsverhandlung nicht von Emotionen leiten, verhandeln Sie, als wäre Ihr Gegenüber eine neutrale Person.

    BestAger Finanzierung


    Es gibt Versicherungen, die ihren über 60 Jahre alten Kunden die Möglichkeit geben, Ihre Immobilie tilgungsfrei und mit einer geringen Darlehnsrate zu beleihen. Voraussetzungen sind u. a., dass Sie die Immobilie selbst nutzen, die Immobilie abbezahlt ist und dass Sie ein regelmäßiges Einkommen erzielen.

    Und natürlich gibt es auch die Möglichkeit, Ihre Immobilie zu verkaufen


    Nun müssen Sie entscheiden:
    - Können Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie schätzen,
    - wollen Sie Geld für die Vermarktung ausgeben,
    - haben Sie die Nerven etliche Besichtigungen durchführen,
    - möchten Sie die neugierigen Nachbarn abwehren,
    - und sich die „neuen Freunde“ vom Hals halten und
    - sich den Fragen und zum Teil unqualifizierten Sachverstand der Interessenten stellen?

    Und das Wichtigste! Was passiert, wenn Sie einen Interessenten gefunden haben, wie geht es weiter?
    - Was gehört in einen Notarvertrag,
    - wie komme ich an mein Geld,
    - wie kann ich sicherstellen, dass der Käufer überhaupt das Geld hat, um meine Immobilie zu bezahlen,
    - …
    Wollen Sie sich das alles antun oder doch lieber einen Sachverständigen, ausgebildeten, erfahrenden Makler beauftragen, der den Markt vor Ort kennt und Ihnen den Wert Ihrer Immobilie nennen kann. Der sich mit Vermarktungsstrategien auskennt und überregionale Verbindungen hat.
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