Leibrente 

Mit Mellies Immobilien den richtigen Weg finden!

  • Leibrente


  • Die Leibrente ist eine wiederkehrende Zahlung, die in den meisten Fällen bis zum Tod des Begünstigten gezahlt wird. Nach dem BGB kann sie als Reallast auf einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht dinglich gesichert werden. Es gibt Unternehmen, die Immobilienbesitzern die Möglichkeit bieten, den Wert ihrer Immobilie in eine lebenslange Leibrente umzuwandeln. Bei einem Verkauf des Hauses auf Basis einer Leibrente wird in der Regel nicht der volle Kaufpreis ausgezahlt. Der Käufer der Immobilie verpflichtet sich, für den Rest des Kaufpreises eine monatliche, lebenslange Rente – die Leibrente – zu zahlen. Im Regelfall wird dafür ein Wohnrecht (Nießbrauchrecht) ins Grundbuch der Immobilie eingetragen und der Verkäufer der Immobilie darf sie weiter nutzen. Der Käufer muss demnach nicht den vollen Verkehrswert Ihrer Immobilie vorfinanzieren.


  • Was ist ein Wohnrecht (Nießbrauchrecht)


    Gesetzlicher Inhalt eines Nießbrauches ist (hierbei handelt es sich nur um einen kurzen Auszug des gesetzlichen Inhaltes des Nießbrauchrechts. (§§ 1030 – 1089 BGB)):
    Der Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht, d. h. es ist nicht übertragbar bzw. vererbbar. Aus diesem Grund sollte man bei der Gestaltung eines Vertrages bzgl. des Teilverkaufes darauf achten, dass z. B. der Lebensgefährte bzw. Lebensgefährtin mit ins Grundbuch eingetragen wird.
    Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar, jedoch kann die Nutzung des Nießbrauches einer anderen Person überlassen werden. Das heißt, der Eigentümer des Rechtes kann das Grundstück z. B. vermieten und verpachten und die Mieten bzw. Pachten für sich vereinnahmen. Er kann die „Früchte“ aus der Nutzung des Grundstückes ziehen.
    Der Eigentümer des Rechtes hat das Grundstück ordnungsgemäß zu bewirtschaften, zu erhalten und den gewöhnlichen Unterhaltungsaufwand, Versicherungsbeiträge, Betriebskosten und die privatrechtlichen Lasten zu tragen.
    Zum gewöhnlichen Unterhaltungsaufwand gehören, u. a.:
    - Gartenpflege
    - Ersatz zerbrochener Fensterscheiben
    - Beseitigung geringer Schäden am Dach
    - Laufende Anstricharbeiten
    - Kleine Ausbesserungen am Putz
    - Normale Verschleiß- und Schönheitsreparaturen
    - Reparaturen von Schäden, die durch den normalen Gebrauch entstehen



    • Laut Gesetz trägt der Eigentümer (der Käufer) der Immobilie bzw. des Grundstücks die außergewöhnlichen Belastungen z. B. für umfangreiche Sanierungsarbeiten.
    Bei der Ausarbeitung des Vertrages sollte auch hier – wie beim Teilverkauf – darauf geachtet werden, dass tatsächlich ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen wird und nicht nur ein Wohnungsrecht. Denn hier dürfen Sie nur das Gebäude oder einen Teil des Gebäudes nutzen. Die oben genannte Fruchtziehung ist kein gesetzlicher Bestandteil des Wohnungsrechtes, ansonsten gelten auch hier die Pflicht aus dem Nießbrauchrecht.
    Wie immer gibt es auch hier Vor- und Nachteile
    Vorteile für den/die Verkäufer(in) sind:
    - Er/Sie bekommt eine monatliche, lebenslange Rente ausbezahlt.
    - Er/Sie kann die Immobilie weiter nutzen.
    Nachteile für den/die Verkäufer(in) sind:
    - Die Immobilie kann nicht an potentielle Erben weitergegeben werden.
    - Das Wohnrecht ist nicht übertragbar, es erlischt, wenn der Berechtigte auszieht.
    - Die Leibrente wird an die statistische Lebenserwartung des Verkäufers bzw. der Verkäuferin geknüpft, dieses kann sowohl ein Vorteil als auch ein Nachteil sein. Verstirbt der Verkäufer bzw. die Verkäuferin bevor er/sie die statistische Lebenserwartung erreicht hat, hat der Erbe kein Rechtsanspruch auf den Restwert der Immobilie. Wird der Verkäufer bzw. die Verkäuferin älter als statistisch ermittelt, steht ihm/ihr auch nach dem ermittelten Alter die Rente zu.
    Worauf muss ich beim Vertragsabschluss achten?
    - Das Wichtigste: Sparen Sie nicht am falschen Ende und beauftragen Sie einen unabhängigen Sachverständigen. Dieser kann Ihnen verbindlich den Wert Ihres Nießbrauchrechts ermitteln.
    - Bestehen Sie darauf, dass das Nießbrauchrecht an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen wird. Für den Fall, dass der Käufer in die Insolvenz geht, sind Sie so auf der sicheren Seite und ein evtl. Hypothekengeber o. ä. steht mit seinen Forderungen nicht vor Ihrem Nießbrauchrecht.
    - Lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht eintragen. So haben Sie beim Verkauf oder bei der Versteigerung immer die Möglichkeit eines Rückkaufes.
    - Bestehen Sie darauf, dass die Höhe der Leibrente z. B. an den Verbraucherpreisindex geknüpft ist, so sind die steigenden Lebenshaltungskosten auch in der Zukunft gedeckt.
    - Achten Sie darauf, dass nicht nur ein Wohnungsrecht, sondern tatsächlich ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen wird und dass zum Beispiel auch der Lebenspartner mit ins Grundbuch eingetragen wird, denn beim Tod des Nießbrauchberechtigten erlischt das Recht und es ist nicht übertragbar.

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    Die Berechnung eines Nießbrauchrechtes (der Leibrente)


    Die Berechnung des Nießbrauchrechtes fließt in die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ein. Das Nießbrauchrecht hat einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie, denn ein potentieller Käufer wird zwei für sich wertrelevante Aspekte in seiner Preisfindung einfließen lassen. Zum einen kann er die Immobilie nach dem Kauf nicht nutzen und zum anderen ist die statistische Lebenserwartung des Verkäufers eine „spekulative“ Größe, die auch zu seinem Nachteil werden kann. Unter diesen Umständen wird er von vornherein nicht bereit sein, den Verkehrswert zu zahlen, den die Immobilie ohne dieses Recht am Markt bringen würde. Diese Überlegungen fließen bei der Bewertung der Immobilie ein.

    Die Berechnung des Nießbrauches


    Die Höhe der Leibrente ist abhängig von zwei Faktoren.

    1. Dem unbelasteten Verkehrswert der Immobilie
    2. Der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers bzw. der Verkäuferin
    Der erste Schritt der Berechnung des Nießbrauchrechtes ist die Ermittlung des unbelasteten Verkehrswertes. Erst wenn dieser bekannt ist, wird der Wert des Nießbrauchrechtes ermittelt und vom Verkehrswert subtrahiert.
    Die Vorgehensweise:


    Die Vorgehensweise:

     

     

    Grundsätzliche Vorgehensweise

     

    Nießbrauchbewertung

     

    Unbelasteter Verkehrswert der Immobilie

     

    Verkehrswert

    +/-

    Wirtschaftliche Auswirkungen

    -

    Barwert des Mietausfalls

     

     

    +

    Bewirtschaftungskosten, die vom Nießbrauchberechtigten getragen werden

    +/-

    Lage auf dem Grundstücksmarkt

    +/-

    Marktanpassung

    =

    Belasteter Verkehrswert der Immobilie

    =

    Belasteter Verkehrswert

                                       (Tabelle aus dem Buch: Rechte und Belastungen in der Verkehrswertermittlung von Kröll und Hausmann)

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