Erbbauzins / Erbpachtzins

Ihr Immobilienmakler und Sachverständige für Uelzen, das Wendland, der Altmatk und der Lüneburger Heide.   

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Die häufigsten Irrtümer bezüglich des Erbbaurechts

 

  • Wenn das Erbbaurecht ausläuft, bekommt der Grundstückseigentümer mein Haus

Das ist nicht der Fall
Sollte das Erbbaurecht tatsächlich auslaufen und der Grundstückseigentümer den Erbbaurechtsvertrag nicht verlängern, so hat dieser eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten (§ 27 Erbbaurechtsgesetz). Wer sich unsicher ist, kann im Erbbaurechtsvertrag die Höhe und die Art der Zahlung sowie ihre Ausschließung vereinbaren.
Es gibt nur einen Grund, wann der Eigentümer die Entschädigung nicht zahlen muss und zwar, wenn der Eigentümer des Grundstücks vor dem Ablauf des Erbbaurechts, es für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnt der Eigentümer des Hauses die Verlängerung ab, so erlischt der Anspruch auf eine Entschädigung.

 

  • Der Eigentümer kann das Erbbaurecht jederzeit aufheben und ich verliere mein Haus

Das ist nicht richtig
Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages kann nur durch:

  • Heimfallanspruch (z. B. Zahlungsvollzug mit dem Erbbauzins in Höhe von 2 Jahresbeiträgen). Die Voraussetzungen müssen im Erbbaurechtsvertrag geregelt sein.
  • Aufhebung (Grundstücksbesitzer und Eigentümer des Gebäudes müssen sich einig sein) oder durch
  • Zeitablauf beendet werden.

 

  • Verkauft der Eigentümer des Grundstücks das Grundstück, sitz ich auf der Straße

Das ist nicht der Fall
Das Erbbaurecht kann nur an erster Rangstelle im Grundbuch des belasteten Grundbuches bestellt werden; dieser Rang kann nicht geändert werden. Das bedeutet, dass das Erbbaurecht beim Verkauf und bei der Zwangsversteigerung des Grundstückes fortbesteht. Und um ganz sicher zu gehen, kann man sich im Erbbaurechtsvertrag ein Vorkaufsrecht eintragen lassen.

 

 

  • Der Erbbaurechtsgeber kann den Erbbauzins jederzeit erhöhen

Das stimmt nicht
In der Regel erhält der Erbbaurechtsgeber (Eigentümer des Grundstücks) dafür, dass der Erbbaurechtsnehmer (Eigentümer des Gebäudes) das Grundstück nutzen darf, ein Entgelt: den Erbbauzins. Dieser ist frei verhandelbar und kann durch eine im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Anpassungsklausel an die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse (Preisentwicklung der Verbraucherpreise) angepasst werden.

Beispiel:
Der Erbbauzins wurde in März 2014 mit jährlich 200,00 € vereinbart. Nun soll er an die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse angepasst werden.

Verbraucherpreisindex: März 2019:                               104,2
Verbraucherpreisindex: März 2014:                               99,5
Veränderungsrate: ((104,2 / 99,5) x 100)-100                4,72 %

Aktueller Erbbauzins                                                      200,00 €
Veränderungsrate:                                                          4,72 %
Erhöhungsbetrag:                                                           9,44 €

Der angepasste, neue Erbbauzins würde jährlich 209,44 € betragen.

Nur wenn der Grundstückseigentümer Änderungen am Grundstück vorgenommen hat die den Wert des Grundstücks erhöhen oder die Erhöhung Vorteile für den Erbbauberechtigten (Hauseigentümer) mit sich bringt, kann es sein, dass der Erbbauzins über die Veränderungsrate erhöht werden kann.
Der Erbbauzins darf nur in einen Abstand von drei Jahren erhöht werden.
Erst nach Ende der Laufzeit, kann der Erbbauzins neu verhandelt werden.

 

  • Bei einem Kauf bezahle ich das Grundstück, obwohl es mir nicht gehört

Auch nicht richtig
Das Grundstück und das Haus sind getrennt voneinander zu betrachten. Sie kaufen das Haus und das Erbbaurecht (d. h. das Recht, auf dem Grundstück ein Haus zu haben und das Grundstück voll nutzen zu dürfen). Der Bodenwert wird bei der Wertermittlung nur durch den Bodenwertanteil am Erbbaurecht berücksichtigt.

Bodenwertanteil: Beim Abschluss des Erbbaurechtsvertrages wird der Erbbauzins in der Regel auf Grundlage der aktuellen Bodenwertverzinsung festgelegt. Die Anpassung des Erbbauzinses an die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse (siehe Punkt 4) fällt meist geringer aus als die Steigerung der Bodenwertverzinsung. Für den Erbbauberechtigten (Eigentümer des Hauses) ergibt sich ein Zinsvorteil. Nur dieser Zinsvorteil, abgezinst auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts, fließt in die Berechnung des Verkehrswertes der Immobilie ein.

Zum besseren Verständnis habe ich einmal einen Verkehrswert mit und ohne Erbbaurecht berechnet und gegenübergestellt.

Ausgangsgrößen:

  • Restlaufzeit des Erbbaurechts:                                                                              35 Jahre
  • Erbbauzins:                                                                                                           200,00 €
  • Vervielfältiger gemäß WertR. In Abhängigkeit vom Liegenschaftzins und der Restlaufzeit:       18,66
  • Liegenschaftzins                                                                                                        5,5%

Merkzettel Erbpacht

Ohne Erbbaurecht zahlen Sie für das Objekt:                                                    250.000,00 €
Mit Erbbaurecht zahlen Sie für das Objekt:                                                        110.000,00 €

 

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